משכנתא היא למעשה הלוואה שנלקחת לטווח ארוך.
לאורך זמן דברים רבים עשויים להשתנות במצבו של הלווה, למשל מבחינת העמידות הפיננסית האישית שלו, אבל גם מבחינת שוק הנדלן ומחיר הכסף, כדוגמא ריבית הפריים והמסלולים אשר משתנים וצמודים מדד, (במקרים אלה ההחזר החודשי עלול לעלות) לכן, מצב של מחזור משכנתא מאפשר פירעון של התחייבות הלוואת המשכנתא הקודמת, למען לקיחת משכנתא חדשה בתנאים משופרים ונוחים יותר ללווה.
כל לווה רשאי לפנות לבנק המלווה שלו ולבקש מחזור משכנתא בכדי לשפר את תנאיו תוך קבלת משכנתא חדשה המחליפה את הקיימת, במקרים מסוימים יבקש הלווה למחזר רק חלק מהמסלולים במשכנתא ובמקרים אחרים יבקש הלווה למחזר את המשכנתא כולה.
במצב כדוגמת המקרה הראשון המחזור יהיה רק בבנק ה"מקורי" במצב כדוגמת המקרה השני, יוכל הלווה לקבל משכנתא חדשה לסגירת הקיימת מכל בנק.
כדאי לשקול מחזור משכנתא כאשר ישנו קושי ממשי להתמודד עם החזרי המשכנתא הקיימת, לרוב בעקבות שינוי במצב הפיננסי.
לעיתים המשכנתא החדשה שתוצע ללווה תאפשר פריסת תשלומים על פני זמן רב יותר תוך הקטנת ההחזר החודשי, מה שיבטיח יותר נזילות מדי חודש.
תרחיש נוסף הנוגע למצבו של הלווה הוא כאשר זה קיבל סכום כסף המאפשר לו להחזיר חלק משמעותי מהמשכנתא בפרק זמן קצר.
במצב כזה, כדאי לשקול בחיוב את מחזור המשכנתא, שכן הוא עשוי לקצר את תקופת המשכנתא הכוללת על ידי הפחתת החוב ובאותו החזר חודשי אותו שילם קודם לכן יוכל להפחית את תקופת ההלוואה ובמקרים מסוימים אפילו את הריבית הקיימת.
סיבה נוספת למחזור המשכנתא היא שינוי הריבית במשק, מצב כזה יכול גם הוא לעודד לווים לפנות למחזור משכנתא. ריביות שיורדות או לחילופין אחוז מימון שמשתנה עקב עלייתו של מחיר הנכס יכולים להוביל להפחתה בריבית ובכך להגדיל את הכדאיות במחזור המשכנתא.
ברמה העקרונית, ניתן לבצע מחזור משכנתא כמה פעמים שרוצים, כל עוד הלווה עומד בתנאים הרלוונטיים, אך יחד עם זאת חשוב לבדוק את הכדאיות במחזור בכל שלב נתון כיוון שתהליך זה לרוב נושא עימו עמלות פרעון ותפעול.
